表示に関する登記
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
「表示(表題)に関する登記」は不動産(土地・建物)の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
「権利に関する登記」は不動産(土地・建物)に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。
土地登記の種類
土地表題登記
まだ登記されていない土地について初めて登記することを「土地表題登記」といいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。
かなり専門的な手続きとなりますので、専門家に相談し、スムーズに手続きを行いましょう。
- 土地を払い下げた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
土地分筆登記
土地の「分筆登記」とは登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことをいいます。
一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続などによって分割することになったなど、土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
このような「分筆登記」は分割線を入れる前提として土地の境界を確定しなければならず境界確定測量が必要となります。
なぜ境界確定が必要なのかというと、1ヶ所でも境界が定まっていないとその土地の面積が確定せず計算することができません。
- 土地を複数の土地に分割したい方
- 将来の相続に備えて、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
- 1つの土地の一部分について売買を考えている方
土地合筆登記
2筆以上の土地を1筆の土地にする登記のことで、隣接している数筆の土地を所有しているが、土地地番の把握や管理が大変なため1つの地番にまとめたい、またはその必要がある場合にする登記手続きです。
合筆登記には合併制限がありますので合筆出来ない場合があるので注意が必要です。
- 相続の前提に合筆されたい方
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方
土地地目変更登記
田や畑、山林などを造成して登記簿の地目を変更していない場合には、「地目変更」登記を申請します。山林や畑であった所に建物を建築したとき、または駐車場や資材置き場等にしたとき、実際の地目に変更する登記手続きです。
言い換えると、土地の利用状況を表す地目に変更が生じた場合、登記簿の内容も同じように変更するために土地の地目変更登記が必要ということになります。
- 土地の地目(土地の利用方法)を変更したい方
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記をいいます。登記記録(登記簿)の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。(土地には色々な経緯があり、実面積と登記記録の面積が異なる場合があります)土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となるため、境界確定測量が前提となります。
- 登記簿の面積を正しくしたい方
- 実際に測量して計算してみたが、登記簿面積と実測面積が異なる方など